آخرین به‌روزرسانی: 4 نوامبر 2026 · بررسی حقوقی: وکیل گوکهان وورال، کانون وکلای ازمیر (شماره عضویت 15813)
برای شهروندی ترکیه با خرید ملک باید ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار آمریکا بخرید، قید عدم فروش ۳ ساله در سند آن ثبت شود و بهای ملک به صورت ارزی، از طریق بانک و با گواهی خرید ارز (döviz alım belgesi) پرداخت شود. اما آنچه شهروندی و پاسپورت شما را واقعاً تضمین می‌کند، سالم بودن حقوقی ملکی است که می‌خرید. در این صفحه هم شرایط را توضیح می‌دهیم و هم کنترل‌هایی را که باید پیش از خرید حتماً انجام شوند.
خلاصه
- ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار خریده می‌شود و قید عدم فروش ۳ ساله در سند ثبت می‌شود.
- بها به صورت ارزی و از طریق بانک پرداخت می‌شود و گواهی خرید ارز گرفته می‌شود.
- ملکی که پایان‌کار (yapı kullanma izin belgesi) ندارد، غیرمجاز (kaçak) است یا در سندش قید (şerh) دارد، می‌تواند هدف سرمایه‌گذاری را از بین ببرد.
- مشاور املاک را خودتان انتخاب می‌کنید؛ ما مدارک را بررسی می‌کنیم و روند را تا گرفتن شهروندی و پاسپورت پیگیری می‌کنیم.
- خرید ملک و امور سند با وکالت‌نامه انجام می‌شود؛ فقط برای ثبت داده‌های بیومتریک (انگشت‌نگاری و عکس) باید شخصاً حاضر باشید.
پاسپورت ترکیه با خرید ملک چطور گرفته می‌شود؟
پاسپورت نتیجه شهروندی است: ابتدا ملک خریده و شرایط فراهم می‌شود، درخواست شهروندی ثبت می‌شود و پس از گرفتن شهروندی، پاسپورت صادر می‌شود. یعنی «پاسپورت ترکیه با خرید ملک» راه جداگانه‌ای نیست، بلکه آخرین مرحله روند شهروندی است.
خرید ملک و امور سند را می‌توان با وکالت‌نامه انجام داد؛ اداره ثبت احوال در شهروندی از راه خرید ملک و دیگر راه‌های استثنایی شهروندی نوبت قبلی نمی‌خواهد و خود متقاضی فقط برای ثبت داده‌های بیومتریک (انگشت‌نگاری و عکس) باید حاضر باشد.
این روند در تجربه ما از خرید ملک تا گرفتن پاسپورت به طور میانگین ۸ تا ۱۲ ماه طول می‌کشد؛ کامل و هماهنگ بودن مدارک این زمان را کوتاه‌تر می‌کند.
یادداشت وکیل: تفاوت برنامه ترکیه با بسیاری از برنامه‌های مشابه این است که شهروندی را زودتر می‌دهد: شهروندی بدون انتظار برای پایان دوره ۳ ساله عدم فروش اعطا می‌شود و این ۳ سال را به عنوان شهروند ترکیه سپری می‌کنید.
ملک نو بخرم یا دست دوم؟
ملک دست دوم هم برای شهروندی قابل خرید است. شرط آن این است که این ملک پیش‌تر در هیچ درخواست شهروندی استفاده نشده باشد؛ این موضوع را اداره کل ثبت اسناد و املاک (TKGM) کنترل می‌کند. اینکه گزارش ارزیابی دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار را نشان دهد و کنترل‌های پیش از خرید، برای ملک دست دوم هم به همان شکل لازم است. در خرید دست دوم از فرد حقیقی، مالیات بر ارزش افزوده پرداخت نمی‌شود.
پیش از خرید ملک چه چیزهایی باید بررسی شود؟
چهار کنترل هست که بیشتر خریداران خارجی از آن خبر ندارند، اما ارزش سرمایه‌گذاری را مستقیماً تعیین می‌کند. این کنترل‌ها را پیش از خرید از طرف شما انجام می‌دهیم:
| کنترل | چرا مهم است |
|---|---|
| پایان‌کار (yapı kullanma izin belgesi / iskân) | الزامی است؛ در ساختمانی که پایان‌کار ندارد، مشکلات جدی حقوقی و اداری پیش می‌آید. |
| بررسی غیرمجاز بودن ساختمان | خرید آپارتمان غیرمجاز یا مغایر با نقشه، می‌تواند دلیل سرمایه‌گذاری را از بین ببرد. |
| قیدهای سند | بررسی می‌شود که روی ملک توقیف، رهن یا قید دیگری ثبت شده است یا نه. |
| انطباق با آیین‌نامه زلزله | انطباق ساختمان با آیین‌نامه ساختمان‌های زلزله ترکیه بررسی می‌شود. |
هشدار: اگر این کنترل‌ها را تشریفاتی ساده بدانید و کارها را خودتان پیش ببرید، خطر خرید آپارتمان غیرمجاز یا بدون پایان‌کار وجود دارد. برای ساختمان غیرمجاز جریمه عمرانی (imar cezası) و حکم تخریب (yıkım kararı) مطرح می‌شود و ملک هم برای شهروندی و هم به عنوان سرمایه‌گذاری درآمدزا ارزش خود را از دست می‌دهد.
یادداشت وکیل: مشاور املاک خود را آزادانه انتخاب می‌کنید؛ ما از هیچ مشاور املاکی کمیسیون نمی‌گیریم. کار ما این است که مدارک ملکی را که انتخاب کرده‌اید بررسی کنیم و وضعیت حقوقی آن را روشن به شما بگوییم.
مراحل اخذ شهروندی ترکیه با خرید ملک
- شماره مالیاتی و حساب بانکی: پیش از هر پرداختی، شماره مالیاتی ترکیه گرفته و در یک بانک ترکیه حساب باز می‌شود.
- انتخاب ملک: ملک را با هر مشاور املاکی که بخواهید انتخاب می‌کنید.
- بررسی مدارک: پایان‌کار، غیرمجاز بودن، قیدهای سند و انطباق با آیین‌نامه زلزله کنترل می‌شود؛ در ملک دست دوم بررسی می‌شود که پیش‌تر در درخواست شهروندی استفاده نشده باشد.
- گزارش ارزیابی: گزارش ارزیابی که در سامانه TKGM بارگذاری می‌شود ۶ ماه اعتبار دارد. واجد شرایط بودن ملک را این گزارش تعیین می‌کند، نه قیمت قرارداد؛ ارزش باید دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار باشد.
- پرداخت: بها به صورت ارزی و از طریق بانک ترکیه پرداخت و گواهی خرید ارز گرفته می‌شود. این گواهی را نگه دارید؛ پرونده با آن تطبیق داده می‌شود.
- انتقال سند و ثبت قید: سند منتقل و قید عدم فروش ۳ ساله در آن ثبت می‌شود.
- گواهی انطباق (uygunluk belgesi): اداره ثبت، پرونده را به وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی می‌فرستد و وزارت پس از تأیید سرمایه‌گذاری، گواهی انطباق را صادر می‌کند.
- اجازه اقامت: طبق ماده ۳۱ قانون شماره ۶۴۵۸، اجازه اقامت کوتاه‌مدت یک‌ساله گرفته می‌شود.
- درخواست شهروندی: با این مدارک، از طریق اداره ثبت احوال استان به اداره کل امور ثبت احوال و شهروندی (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü) درخواست داده می‌شود. برای این درخواست نوبت قبلی لازم نیست و متقاضی فقط برای ثبت داده‌های بیومتریک شخصاً حاضر می‌شود.
- حکم، کارت شناسایی و پاسپورت: شهروندی با حکم رئیس‌جمهور اعطا می‌شود؛ سپس کارت شناسایی و پاسپورت صادر می‌شود. دوره ۳ ساله عدم فروش پس از گرفتن شهروندی هم ادامه دارد.
مدارک لازم برای اخذ شهروندی ترکیه
مدارکی که برای درخواست شهروندی خواسته می‌شود:
- پاسپورت معتبر و ترجمه رسمی ترکی آن
- شناسنامه (گواهی تولد) و در صورت ازدواج، سند ازدواج (تأییدشده و ترجمه‌شده)
- عکس بیومتریک
- گواهی انطباق صادرشده برای سرمایه‌گذاری
- اجازه اقامت
- رسید پرداخت هزینه درخواست
مدارک خارجی با تأیید و ترجمه رسمی ترکی ارائه می‌شوند. چون ایران عضو کنوانسیون آپوستیل نیست، برای مدارک ایرانی به جای آپوستیل، تأیید کنسولگری استفاده می‌شود. تهیه مدارک از ایران اغلب بیشتر از مراحل داخل ترکیه طول می‌کشد.
هزینه شهروندی ترکیه و آیا پاسپورت ترکیه خریدنی است؟
پاسپورت ترکیه خریدنی نیست؛ شهروندی با انجام شرایط سرمایه‌گذاری که در قانون آمده به دست می‌آید و پاسپورت نتیجه آن است. به آگهی‌هایی که می‌گویند «پاسپورت می‌فروشیم» اعتماد نکنید.
با ماشین‌حساب زیر می‌توانید هزینه‌های خرید ملک و هزینه‌های دولتی را برای ملک و خانواده خود تخمین بزنید:
اقلام هزینه:
- بهای ملک: دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار
- هزینه سند (طاپو): ۴٪ ارزش اعلام‌شده؛ طبق قانون ۲٪ را خریدار و ۲٪ را فروشنده می‌پردازد (در عمل خریدار اغلب سهم فروشنده را هم می‌پردازد)
- هزینه صندوق گردان اداره ثبت ویژه خارجیان: ۲۰٬۸۷۰ لیر
- گزارش ارزیابی: برای مسکن و محل کار تا ۲۵۰ متر مربع ۱۷٬۶۲۲ لیر، برای متراژ بیشتر تا ۵۵٬۵۶۹ لیر؛ برای زمین ۲۲٬۴۷۹ تا ۴۲٬۱۲۰ لیر
- بیمه اجباری زلزله (DASK): در ساختمان بتنی برای هر ۱۰۰ متر مربع ۸۷۹ تا ۳٬۳۹۵ لیر
- مالیات بر ارزش افزوده: در خرید دست دوم از فرد حقیقی پرداخت نمی‌شود؛ در ساختمان نوساز بسته به تاریخ پروانه ساخت و متراژ ۱٪، ۱۰٪ یا ۲۰٪
- حق‌الزحمه مشاور املاک: معمولاً ۳٪
- مترجم رسمی در اداره ثبت: ۲٬۵۰۰ تا ۴٬۵۰۰ لیر
- هزینه‌های دولتی برای هر نفر (اتباع ایران): هزینه اقامت یک‌ساله ۸۰ دلار به‌اضافه کارت اقامت ۹۶۴ لیر، هزینه خدمات شهروندی ۱۳۵٫۴۵ لیر، پاسپورت بیش از ۳ سال ۱۴٬۱۴۷٫۷۰ لیر به‌اضافه دفترچه ۱٬۳۵۱ لیر؛ فرزندان زیر ۲۵ سال از هزینه پاسپورت معاف‌اند
- حق‌الوکاله: ۳٬۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ دلار آمریکا
این مبالغ مربوط به سال ۲۰۲۶ است و هر سال به‌روز می‌شود. پس از خرید، مالیات سالانه ملک مسکونی ۰٫۱٪ ارزش آن است.
شرایط و قانون شهروندی ترکیه با خرید ملک در ۲۰۲۶
اگر به دنبال قانون جدید شهروندی ترکیه هستید، شرایط معتبر در سال ۲۰۲۶ این‌هاست: ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار، ثبت قید عدم فروش ۳ ساله در سند و پرداخت بها به صورت ارزی از طریق بانک با گرفتن گواهی خرید ارز. این حد نصاب با یک ماده قانون تعیین نمی‌شود، بلکه با تصمیم رئیس‌جمهور تعیین می‌شود و در سال‌های گذشته چند بار تغییر کرده است؛ پیش از فرستادن پول، مبلغ روز را بررسی کنید. هر وقت قواعد تغییر کند، این صفحه به‌روز می‌شود.
فرق اقامت دائم و شهروندی ترکیه
شهروندی با خرید ملک به سابقه اقامت در ترکیه نیازی ندارد؛ اما اقامت دائم برای کسانی است که مدت طولانی به‌طور قانونی در ترکیه مانده‌اند. شرایط آن را در صفحه اقامت دائم ترکیه ببینید. اگر ملکی زیر ۴۰۰ هزار دلار می‌خرید، این خرید به شهروندی نمی‌رسد اما ممکن است مبنای اجازه اقامت باشد؛ صفحه اقامت ترکیه با خرید ملک را ببینید. برای همه راه‌های شهروندی هم صفحه شهروندی ترکیه را ببینید.
خرید ملک از ایران با وکالت‌نامه
وقتی در ایران هستید، خرید ملک و امور سند را می‌توان با وکالت‌نامه انجام داد. وکالت‌نامه در کنسولگری ترکیه در ایران تنظیم می‌شود و برای آن مشخصات پاسپورت شما و کد ملی ترکیه (TC)، کانون وکلا، شماره پروانه و نشانی وکیل لازم است. تاریخ وکالت‌نامه، شماره ثبت روزانه (yevmiye) و نام کنسولگری اهمیت دارد و اصل آن را می‌توان از داخل ایران با پست فرستاد. چون ایران عضو کنوانسیون آپوستیل نیست، برای مدارکی که از ایران می‌آیند آپوستیل استفاده نمی‌شود.
درآمد اجاره و حفاظت از سرمایه
پس از خرید ملک هم در کارهای درآمدزا مانند اجاره دادن، از منافع موکل دفاع می‌کنیم: تنظیم قرارداد اجاره، اختلاف با مستأجر و تخلیه.
چطور با ما کار کنید
پیش از فرستادن پول، ملک را به ما نشان دهید.
ملک را شما انتخاب کنید؛ بقیه کار را از سند تا پاسپورت با هم پیش می‌بریم. لینک آگهی و اطلاعات سندی را که در دست دارید در واتس‌اپ بفرستید تا ملک را بررسی کنیم و وضعیت حقوقی و راه پیش رو را روشن به شما بگوییم. با موکلان فارسی‌زبان با همکاری مترجم فارسی کار می‌کنیم؛ هر مرحله را به زبان خودتان می‌فهمید. گفتگو را می‌توانیم در واتس‌اپ به صورت تصویری هم انجام دهیم؛ روند آن در صفحه وکیل انلاین ترکیه آمده است.
دفتر ما در ازمیر است و پرونده‌ها را در سراسر ترکیه، از جمله استانبول و آنتالیا، پیگیری می‌کنیم. حق‌الوکاله ۳٬۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ دلار آمریکاست؛ پس از دیدن پرونده قطعی می‌شود و پیش از شروع کار به صورت مبلغ ثابت اعلام می‌شود. درباره خدمات ما برای ایرانیان، صفحه وکیل ایرانی در ترکیه را ببینید.
سوالات متداول
حداقل سرمایه‌گذاری برای شهروندی ترکیه با خرید ملک چقدر است؟
ملکی به ارزش دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار آمریکا؛ قید عدم فروش ۳ ساله در سند ثبت می‌شود و بها به صورت ارزی از طریق بانک پرداخت و گواهی خرید ارز گرفته می‌شود.
آیا مشاور املاک را شما باید انتخاب کنید؟
خیر. با هر مشاور املاکی که بخواهید می‌توانید کار کنید؛ ما کمیسیون نمی‌گیریم و مدارک ملکی را که انتخاب کرده‌اید به‌طور مستقل بررسی می‌کنیم.
آیا بدون آمدن به ترکیه می‌توانم ملک بخرم و شهروندی بگیرم؟
خرید ملک و امور سند با وکالت‌نامه انجام می‌شود؛ فقط برای ثبت داده‌های بیومتریک (انگشت‌نگاری و عکس) باید شخصاً حاضر باشید.
اگر ملک خریداری‌شده غیرمجاز باشد چه می‌شود؟
برای ساختمان غیرمجاز جریمه عمرانی صادر می‌شود و ممکن است حکم تخریب هم صادر شود. چنین ملکی هم پرونده شهروندی و هم ارزش سرمایه‌گذاری را به خطر می‌اندازد؛ به همین دلیل بررسی غیرمجاز بودن را پیش از خرید انجام می‌دهیم.
این مطلب اطلاعات عمومی است و مشاوره حقوقی برای پرونده شما نیست.