شراء عقار في تركيا: الفحص القانوني ومحامي العقارات

شراء عقار في تركيا معاملة تسجيل وليس معاملة عقد: تنتقل الملكية عند تسجيل النقل في دائرة الطابو وفق قانون السجل العقاري رقم 2644، لا عند توقيع اتفاق مع البائع أو المطور، ولا عند الدفع. وأغلب مشاكل العقارات الخطيرة التي يُطلب منا حلها بدأت عندما عامل أحدهم ورقة موقعة كأنها سند ملكية. كتب هذه الصفحة مكتب المحامي غوكهان فورال (Av. Gökhan Vural)، المقيد في نقابة محامي إزمير.

محامي عقارات في تركيا: ماذا نفحص قبل أن تدفع

سند الطابو يحمل أكثر من اسم المالك: يُظهر الرهون والحجوزات وحقوق الارتفاق والشروح والقيود التي تبقى قائمة بعد البيع. وخارج السجل يجب فحص العقار نفسه: هل له رخصة بناء ورخصة سكن، وهل ما بُني يطابق ما اعتُمد وفق قانون التنظيم العمراني رقم 3194، وهل للأرض وضع يحد من تملك الأجانب، وهل تقع ضمن منطقة محمية كأراضي الغابات أو المواقع الأثرية المسجلة.

هذه ليست شكليات. العقار الذي يُسوَّق كاستثمار بسيط قد يتبين أنه بناء غير مرخص، أو أن رخصة سكنه لم تصدر فعلًا. وإذا كان العقار أساسًا لطلب جنسية بالاستثمار، فقد تعني هذه العيوب رفض الطلب وأصلًا لا يمكن بيعه بالسعر المدفوع. شروط الجنسية عن طريق العقار، ومنها حد 400 ألف دولار، في صفحة الجنسية التركية.

الوكالة وشراء العقار من خارج تركيا

يتم كثير من المشترين الأجانب النقل عبر وكالة لشخص في تركيا. والوكالة المكتوبة بصلاحيات أوسع من اللازم تمنح أكثر مما قصده المشتري، أحيانًا حتى صلاحية البيع أو الرهن أو قبول الالتزامات باسمه. نُعد وكالات محصورة في المعاملة المتفق عليها، ونشرح بدقة ما تسمح به قبل توقيعها لدى كاتب العدل أو القنصلية.

نزاعات الطابو والتنظيم العمراني

عندما تكون الملكية متنازعًا عليها، بسبب تعارض في السجل، أو مطالبات إرث، أو إلغاء تخصيص، أو قرار بلدي يغير ما يجوز بناؤه، فالسرعة أهم من أي شيء. العقار المتنازع عليه يمكن نقله أو رهنه أو تغييره أثناء الدعوى. والحصول على تدبير احترازي مبكرًا هو غالبًا الفرق بين نزاع على عقار ما زلت تملكه ونزاع على تعويض عن عقار فقدته.

ما يأتي مع الملكية: الضرائب والإيجار والإقامة

الملكية تجلب التزامات تفاجئ المشترين: ضريبة عقارية سنوية وفق قانون ضريبة العقارات رقم 1319، ورسم الطابو عند النقل، والتصريح بالدخل إذا أُجّر العقار. التفاصيل في صفحة الضرائب في تركيا. وإذا كنت تنوي تأجير العقار، فالعقد يحتاج إلى ترتيب صحيح وفق قانون الإيجار في تركيا. وإذا كان العقار أساس إقامتك، فراجع شروط الإقامة العقارية في تركيا.

ماذا نفعل لكم

نجري الفحص القانوني قبل الشراء على سجل الطابو والوضع القانوني للبناء، ونصيغ عقود البيع الأولية والنهائية ونراجعها، ونعد وكالات محصورة، ونحضر عملية النقل في الطابو، ونتولى دعاوى إلغاء الطابو والتسجيل ونزاعات التنظيم العمراني أمام المحاكم التركية، بما في ذلك طلبات التدابير الاحترازية عندما يكون العقار في خطر.

أرسل لنا بيانات القطعة أو سجل الطابو قبل أن تحول المال، لا بعده. تواصل معنا عبر واتساب على الرقم +90 530 949 29 91 أو من خلال صفحة التواصل. نتحدث الإنجليزية، ونتواصل مع المراجعين الناطقين بالعربية عبر مترجم.

أسئلة شائعة عن شراء عقار في تركيا

هل يكفي عقد البيع مع المطور لأصبح مالكًا؟

لا. الملكية تنتقل فقط بالتسجيل في دائرة الطابو. العقد مع المطور يمنحك حقًا تجاه المطور، لا ملكية العقار.

هل يمكنني شراء عقار في تركيا دون السفر؟

نعم، عبر وكالة رسمية محصورة في المعاملة، تُحرَّر في القنصلية التركية أو لدى كاتب عدل مع الأبوستيل.

هل يمنحني شراء العقار الإقامة أو الجنسية؟

قد يكون العقار أساسًا لإقامة قصيرة الأمد إذا استوفى الشروط، وللجنسية إذا بلغت قيمته 400 ألف دولار مع شروط أخرى. لا يحدث أي منهما تلقائيًا.

تنبيه: هذه الصفحة لأغراض إعلامية فقط ولا تُعد استشارة قانونية. الشروط والحدود تتغير؛ تحقق من الوضع الحالي قبل الشراء.