الإقامة العقارية في تركيا تتطلب في عام 2026 عقارًا سكنيًا لا تقل قيمته أو قيمة مجموع عقاراتك السكنية عن 200 ألف دولار أمريكي، وهذا الحد يسري على العقارات المشتراة اعتبارًا من 16 أكتوبر 2023. أرقام 75 ألف و50 ألف دولار التي ما زالت تظهر في مواقع كثيرة تخص القانون القديم ولم تعد سارية. كتب هذا الدليل مكتب المحامي غوكهان فورال (Av. Gökhan Vural)، المقيد في نقابة محامي إزمير، الذي يمثل المشترين الأجانب ولا يأخذ عمولة من البائعين.
أهم النقاط
- الحد الأدنى: 200 ألف دولار، ويُقبل مجموع أكثر من عقار سكني.
- العقار السكني فقط (konut) يُحتسب؛ العقار التجاري أو ذو الترخيص السياحي لا يصلح للإقامة.
- يجب أن تسكن في العقار، ولا يجوز تأجير العقار الذي تقدمت بالإقامة على أساسه.
- تقرير التقييم وشهادة شراء العملة (DAB) والقيمة المعلنة في الطابو يجب أن تتطابق.
- العقار في حي مغلق أمام تسجيل عناوين الأجانب لا يصلح للإقامة مهما كانت قيمته.
ما هي شروط الإقامة العقارية في تركيا؟
- عقار سكني (konut) أو مجموعة عقارات سكنية بقيمة 200 ألف دولار على الأقل.
- تطابق تقرير التقييم العقاري (ekspertiz)، وشهادة شراء العملة (DAB)، والقيمة المعلنة في سند الطابو.
- أن يكون العقار في حي غير مغلق أمام تسجيل عناوين الأجانب.
- أن تسكن في العقار وأن يكون عنوانك المسجل مطابقًا للسند، دون تأجيره.
- تأمين صحي يغطي مدة الإقامة كاملة؛ حتى فجوة يوم واحد تؤدي إلى رفض الطلب.
- جواز سفر صالح لمدة تزيد 60 يومًا على الأقل عن مدة الإقامة المطلوبة.
كم مدة الإقامة العقارية في تركيا؟
الإقامة العقارية نوع من الإقامة قصيرة الأمد، وتُمنح لمدة أقصاها سنتان في كل مرة، وتُجدَّد ما دام العقار في ملكك. يُقدَّم طلب التجديد عبر نظام e-ikamet خلال الـ 60 يومًا الأخيرة قبل انتهاء الإقامة، وفي جميع الأحوال قبل تاريخ الانتهاء. ولمن يسكن في أزمير، يُستكمل الطلب بموعد في دائرة الهجرة في ازمير. وبعد 8 سنوات من الإقامة القانونية المتواصلة يمكنك التقدم بطلب الإقامة الدائمة.
شراء عقار في تركيا: الخطوات القانونية
- الرقم الضريبي التركي: يُستخرج عادة في اليوم نفسه.
- عقد البيع: اعرضه على محاميك قبل التوقيع، فالنص التركي هو الذي يُلزمك.
- فحص الطابو: ملكية البائع، والرهن، والحجز، ونوع الاستعمال، وتراخيص البناء. هذه هي الخطوة التي تحميك فعلًا.
- تقرير التقييم الرسمي: إلزامي للمشتري الأجنبي.
- تحويل العملة في بنك تركي: يجب على المشتري الأجنبي تحويل عملته إلى الليرة عبر البنك، ويصدر البنك شهادة شراء العملة (DAB – Döviz Alım Belgesi).
- نقل الطابو: تنتقل الملكية في القانون التركي بالتسجيل في الطابو فقط، لا بتوقيع العقد.
إذا لم ترغب في السفر إلى تركيا، يمكنك إعطاء وكالة رسمية لمحامٍ تركي ليتولى جميع الخطوات عن بُعد. في تجربتنا، عندما تكون الشروط متفقًا عليها والمستندات كاملة، يتم نقل الطابو بالوكالة عادة خلال يومين إلى ثلاثة أيام من موعد الطابو.
ننصح المشتري الأجنبي بشراء وحدة سكنية جاهزة لا أرض. فالأجنبي الذي يشتري أرضًا يجب أن يقدّم خلال 6 أشهر مشروعًا لتطويرها ويحصل على الموافقة ويبدأ البناء، وهذا غير واقعي لمشترٍ عادي.
تكاليف شراء العقار والإقامة العقارية في 2026
| البند | المبلغ (2026) |
|---|---|
| رسوم نقل الطابو | 4% من القيمة المعلنة (2% على المشتري و2% على البائع، وفي الواقع يدفعها المشتري غالبًا) |
| رسم الصندوق الدوار للمشتري الأجنبي | 20,870 ليرة |
| تقرير التقييم | 17,622 ليرة للمنزل حتى 250 م²، وحتى 55,569 ليرة للوحدات الأكبر |
| تأمين الزلازل الإجباري (DASK) | 879 إلى 3,395 ليرة لكل 100 م² |
| ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد | رخصة بناء من 1 أبريل 2022: 10% حتى 150 م² و20% فوقها. لا ضريبة في شراء عقار مستعمل من شخص طبيعي. |
| عمولة المكتب العقاري | 3% عادة |
| المترجم المحلف في الطابو | 2,500 إلى 4,500 ليرة |
| رسوم بطاقة الإقامة (الكيمليك) | 964 ليرة |
| رسوم تأشيرة الدخول الواحد | 9,376.40 ليرة مرة واحدة، إذا كانت هذه أول إقامة لك ودخلت تركيا دون تأشيرة |
| ضريبة العقار السنوية | 0.1% من قيمة المنزل سنويًا |
رسوم الإقامة لسنة واحدة حسب الجنسية
- مصر والعراق والمغرب وتونس: 10.50 دولار.
- الجزائر والأردن والكويت: 36.50 دولار.
- عُمان: 52.50 دولار.
- سوريا وفلسطين: معفاة (تُدفع رسوم البطاقة فقط).
- بقية الجنسيات، ومنها السعودية والإمارات: 80 دولارًا.
تُدفع المبالغ بالدولار بالليرة التركية وفق سعر يوم الدفع، والمبلغ الذي يظهر في نظام e-ikamet هو المبلغ النهائي.
أسباب رفض الإقامة العقارية في تركيا
- الاستعمال التجاري: إذا كان العقار مسجلًا في رخصة الإسكان (iskan) بوصفه تجاريًا لا سكنيًا، يُرفض الطلب مهما كانت قيمته.
- تأجير العقار: إذا أُجِّر العقار الذي قُدّم الطلب على أساسه، يُرفض الطلب.
- الحي المغلق: العقار في حي مغلق أمام تسجيل عناوين الأجانب لا يصلح عنوانًا لك.
- عدم تطابق القيمة: إذا أُعلنت قيمة أقل من الحقيقية في الطابو، قد يُغلق طريق الإقامة بعد سنوات.
- فجوة في التأمين الصحي: حتى يوم واحد خارج التغطية.
إذا رُفض الطلب، يمكنك رفع دعوى أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يومًا من التبليغ. أما الاعتراض لدى إدارة الهجرة فلا يوقف المدد ولا الإجراءات، ولا أثر عمليًا له. ورفع الدعوى وحده لا يسمح لك بالبقاء، لذلك فإن مغادرة تركيا خلال 10 أيام هي عادةً الطريق الأسلم.
الإقامة العقارية أم الجنسية التركية؟
إذا بلغت قيمة العقار 400 ألف دولار ولم يُبع لمدة 3 سنوات، يُفتح طريق الجنسية التركية عن طريق الاستثمار. العقار الذي تقل قيمته عن هذا الحد يمنح الإقامة فقط ولا يؤدي إلى الجنسية. ولمعرفة أنواع الإقامة الأخرى، راجع صفحة الإقامة في تركيا.
مخاطر شراء العقار في تركيا
- رخصة البناء بدل رخصة الإسكان: رخصة البناء (yapı ruhsatı) تعني فقط الإذن ببدء البناء، أما رخصة الإسكان (yapı kullanma izni) فتعني أن البناء اكتمل وصار صالحًا للاستعمال.
- الشراء على المخطط دون حصة في الأرض: إذا وقّعت عقد بيع فقط دون تسجيل حصة من الأرض باسمك، فلن يكون لك حق مسجل إذا توقف المشروع.
- الرهون غير المعلنة والأبنية المشمولة بالعفو والسندات المشتركة: لا تظهر إلا بفحص الطابو.
لماذا محامٍ مستقل؟
أغلب من تصادفهم أثناء البحث عن عقار في تركيا مكاتب عقارية يرتبط دخلها بإتمام البيع. مكتبنا لا يأخذ عمولة من المكاتب العقارية أو المطورين أو البائعين؛ عملنا هو فحص الطابو والتراخيص والعقد قبل أن تدفع. إذا وجدت عقارًا أو كنت على وشك دفع عربون، تواصل معنا قبل التوقيع. ولمعرفة كيف تختار من يمثلك، اقرأ صفحة محامي عربي في تركيا.
أسئلة شائعة عن الإقامة العقارية
هل يمكن الحصول على الإقامة العقارية بعقارين أو أكثر؟
نعم، إذا بلغ مجموع قيمة العقارات السكنية 200 ألف دولار على الأقل.
هل تشمل الإقامة العقارية عائلتي؟
يمكن للزوج أو الزوجة والأبناء التقدم بالإقامة العائلية بناءً على إقامتك. تُدرس كل حالة حسب مستنداتها.
هل يمكنني شراء العقار دون السفر إلى تركيا؟
نعم، بوكالة رسمية لمحامٍ تركي. لكن طلب الإقامة نفسه يتطلب حضورك لتسجيل البصمة والصورة.
هل ما زالت الإقامة العقارية بـ 75 ألف دولار سارية؟
لا. حد 75 ألف دولار ألغي، والحد الحالي 200 ألف دولار للعقارات المشتراة اعتبارًا من 16 أكتوبر 2023.
تنبيه: هذه الصفحة لأغراض إعلامية فقط ولا تُعد استشارة قانونية. الحدود والرسوم وقائمة الأحياء المغلقة تتغير؛ تحقق من الوضع الحالي قبل الشراء.