قانون الإيجار في تركيا يحمي المستأجر أكثر بكثير مما يتوقعه أغلب الملاك الأجانب، وهو أكثر تعقيدًا مما يظنه أغلب المستأجرين الأجانب. تخضع عقود إيجار المساكن لقانون الالتزامات التركي رقم 6098، ويكتشف الطرفان ذلك عادة في اللحظة نفسها: عندما يريد أحدهما إنهاء العقد. كتب هذه الصفحة مكتب المحامي غوكهان فورال (Av. Gökhan Vural)، المقيد في نقابة محامي إزمير.
أهم النقاط
- لا يستطيع المالك إنهاء عقد إيجار السكن لمجرد انتهاء مدته؛ يحتاج سببًا يقره القانون وإجراءً صحيحًا.
- زيادة الإيجار عند التجديد محددة بالقانون، وأي بند مخالف في العقد لا يتجاوز هذا الحد.
- تعهد الإخلاء الذي يوقَّع مع العقد وثيقة لها أثر حقيقي؛ لا توقعه قبل فهمه.
- أغلب نزاعات الإيجار تمر بالوساطة الإلزامية قبل المحكمة.
- دخل الإيجار في تركيا يجب التصريح به، حتى لو كان المالك مقيمًا في الخارج.
عقد الإيجار في تركيا: ما يجب أن يعرفه المستأجر الأجنبي
احصل على عقد إيجار مكتوب بصيغة يمكنك استخدامها فعلًا. فطلب الإقامة المبني على سكن مستأجر يتطلب عادة عقد إيجار موثقًا لدى كاتب العدل باسم مقدم الطلب نفسه، والاتفاق الشفهي مع المالك لا يكفي. تفاصيل ذلك في دليل الإقامة في تركيا.
أكثر النقاط التي تسبب المشاكل:
- التأمين (الوديعة): يحدد القانون الحد الأقصى للتأمين وطريقة حفظه. كثيرًا ما يُدفع نقدًا ولا يُسترد، واسترداده لاحقًا أصعب بكثير من حمايته بشكل صحيح من البداية.
- تعهد الإخلاء: يُطلب من المستأجر أحيانًا توقيع تعهد كتابي بإخلاء العقار، وأحيانًا دون تاريخ، في الوقت نفسه مع العقد. هذه الوثيقة لها قوة قانونية؛ لا توقعها دون أن تفهم ما تعنيه.
- الفواتير ورسوم إدارة المبنى: ديون الكهرباء والماء ورسوم الإدارة غير المدفوعة قد تلاحق شاغل العقار.
نسبة زيادة الإيجار في تركيا
زيادة الإيجار عند تجديد عقد السكن محددة بالقانون التركي، ولا يستطيع المالك فرض نسبة أعلى حتى لو كتبها في العقد. والنسبة المسموح بها مرتبطة بمؤشر التضخم الرسمي الذي يُعلن شهريًا، لذلك تُحسب لكل عقد حسب تاريخ تجديده. أما إذا كان المالك أو المستأجر أجنبيًا، فيجوز الاتفاق على الإيجار بالعملة الأجنبية كالدولار. وفي هذه الحالة لا يجوز تغيير قيمة الإيجار طوال خمس سنوات إيجارية: يُدفع المبلغ نفسه، ولا يمكن طلب تحديد الإيجار أمام المحكمة قبل انتهائها. وبعد خمس سنوات من الإيجار يمكن لأي طرف أن يطلب من المحكمة تحديد إيجار عادل يناسب أسعار السوق.
للملاك الأجانب: إخلاء المستأجر في تركيا
لا يستطيع المالك إنهاء عقد إيجار السكن لمجرد انتهاء المدة المتفق عليها. الإنهاء يحتاج إلى سبب يقره القانون، مثل عدم الدفع بعد إنذار رسمي، أو الحاجة الحقيقية للمالك أو لأفراد محددين من عائلته، أو إعادة البناء، أو تعهد إخلاء صحيح، ويحتاج إلى الإجراء الصحيح. ومحاولة إخراج المستأجر دون ذلك أسرع طريق لخسارة قضية كنت ستربحها.
وإذا اشتريت عقارًا في تركيا لتؤجره، فالعقد والدخل الناتج عنه يحتاجان إلى ترتيب صحيح من البداية؛ راجع صفحة شراء عقار في تركيا. ودخل الإيجار يجب التصريح به ضريبيًا، والمالك المقيم في الخارج غير معفى لمجرد إقامته في الخارج؛ التفاصيل في صفحة الضرائب في تركيا.
نزاعات الإيجار والوساطة الإلزامية
أغلب نزاعات إيجار المساكن يجب أن تمر بالوساطة الإلزامية قبل رفع الدعوى أمام المحكمة. ودعاوى تحديد الإيجار، والإخلاء، واسترداد التأمين، لكل منها طريقها ومواعيدها. ورفع الدعوى الخطأ، أو رفعها قبل الوساطة، يكلف أشهرًا.
محامي إيجارات في تركيا: ماذا نفعل لكم
نصيغ عقود الإيجار ونراجعها للمستأجرين والملاك، ونعد الإنذارات الرسمية ونبلغها، ونتولى الوساطة والدعاوى في الإخلاء وتحديد الإيجار واسترداد التأمين، وننصح الملاك الأجانب بشأن تأجير العقارات التي اشتروها في تركيا، بما في ذلك علاقة العقد بسند الملكية وبوضعهم الضريبي.
مراجعة العقد قبل التوقيع تكلف جزءًا بسيطًا من تكلفة النزاع بعده. تواصل معنا عبر واتساب على الرقم +90 530 949 29 91 أو من خلال صفحة التواصل. نتحدث الإنجليزية، ونتواصل مع المراجعين الناطقين بالعربية عبر مترجم.
أسئلة شائعة عن قانون الإيجار في تركيا
هل يمكن للمالك إخراجي عند انتهاء مدة العقد؟
لا، ليس لمجرد انتهاء المدة. يحتاج المالك سببًا يقره القانون وإجراءً صحيحًا، وغالبًا يمر النزاع بالوساطة قبل المحكمة.
هل يصلح عقد الإيجار غير الموثق لطلب الإقامة؟
عادة لا. طلب الإقامة المبني على السكن المستأجر يحتاج عقدًا موثقًا لدى كاتب العدل باسم مقدم الطلب.
هل أدفع ضريبة على دخل الإيجار وأنا مقيم خارج تركيا؟
نعم، دخل الإيجار من عقار في تركيا يجب التصريح به حتى لو كان المالك مقيمًا في الخارج.
تنبيه: هذه الصفحة لأغراض إعلامية فقط ولا تُعد استشارة قانونية. القواعد والنسب تتغير؛ تحقق من الوضع الحالي قبل التوقيع.